На главную Телефон Карта сайта

Центр правовых исследований

Изменения в Федеральный закон "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" № 137-ФЗ коснулись инвестиционных контрактов

12 декабря 2011 Президентом Российской Федерации подписан Федеральный закон № 427-ФЗ «О внесении изменений в статьи 2 и 3 Федерального закона « О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

В соответствии с внесенными изменениями, помимо прочего, с 01 апреля 2012 года договор  аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной  собственности и расположенного в границах субъекта Российской  Федерации  -  города  федерального  значения Москвы или Санкт-Петербурга,  может  быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке  соответствующим органом государственной власти или органом местного  самоуправления  в  случае  указанных  в  настоящем пункте существенного  нарушения условий договора аренды такого земельного участка и (или) существенного изменения обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении.

При этом, существенными нарушениями условий договора считаются такие действия, как:

1) неисполнение обязательства по строительству, реконструкции объекта   недвижимого  имущества  в  срок,  предусмотренный  данным договором,  или при отсутствии такого срока  в  данном  договоре  в срок,  на который выдано разрешение на строительство, реконструкцию этого объекта,  в  случае,  если  строительная  готовность  объекта недвижимого  имущества  на  последний  день такого срока составляет менее  чем  сорок  процентов  общего  объема   его строительства. Здесь, если с неисполнением обязательства по строительству все более-менее понятно, то как будут рассчитываться 40%  - это вопрос. Это вопрос разработки и утверждения методики и дополнительный пласт судебной работы.

2) отсутствие по истечении пяти лет  со  дня  заключения  данного договора   разрешения   на   строительство,  реконструкцию  объекта недвижимого имущества,  строительство которого предусмотрено данным договором,  в  случае,  если в данном договоре не предусмотрен срок окончания строительства, реконструкции этого объекта. Еще одно небезспорное основание расторжения договора. Да, пять лет – это достаточный срок для того, чтобы выйти на площадку, но бывают сложные участки, бывают затяжные судебные процессы, возникает необходимость исправления кадастровых ошибок и устранения других проблем, возникающих зачастую не по вине инвестора, на исправление которых уходит длительное время. В данном пункте, на мой взгляд, можно было бы сделать оговорку о том, что если инвестор докажет, что просрочка возникла не по его вине, а он со своей стороны сделал все возможное, чтобы получить разрешение на строительство, то санкции в отношении него не применяются.

Ну и в заключении хотелось бы обратить внимание на саму процедуру расторжения договора.

Договор аренды такого земельного участка считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня направления органом государственной   власти   или органом   местного самоуправления уведомления о расторжении данного договора. До истечения  указанного  месячного  срока сторона по договору вправе направить в орган государственной власти или орган  местного самоуправления письменные возражения по  вопросу  расторжения договора.  В случае получения органом государственной  власти  или органом  местного  самоуправления указанных возражений до истечения указанного месячного срока договор считается  расторгнутым  со  дня направления  органом  государственной  власти  или органом местного самоуправления уведомления о подтверждении ранее принятого  решения о расторжении договора.

Интересно, какое развитие получит вся эта тема?

0
29.12.2011 14:15:46
Безусловно, данный Федеральный закон существенно упростит процедуру изъятия земельных участков у недобросовестных арендаторов, которые в течение длительного времени не предпринимают никаких действий, связанных со строительством или реконструкцией объектов недвижимого имущества, однако не является ли данное положение нарушением норм гражданского законодательства?
Общие основания для одностороннего досрочного расторжения договора аренды земельного участка по требованию арендодателя, как известно, закреплены положениями ст. 619 ГК РФ. Одним из таких оснований является случай, когда арендатор пользуется арендованным имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества, либо с неоднократными нарушениями. По-моему мнению, отсутствие действий, направленных на строительство или реконструкцию объектов недвижимого имущества, к таким случаям не относится. Да и насколько правомерным является установление специальных правил для городов федерального значения????
Ссылка 0
0
25.01.2012 16:04:52
Действительно в ст.619 ГК РФ содержится перечень оснований, по которым арендодатель вправе расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке и, на первый взгляд, таких оснований не так много.
Однако формулировка статьи дает возможность неоднозначного толкования указанных в ней оснований. В частности, отнесение нарушения условий договора к существенным, а также существенное нарушение назначения имущества, существенное ухудшение имущества - это такие субъективные понятия, оценить которые можно с диаметрально противоположным результатом.
Кроме того, не надо забывать о возможности расторжения договора в одностороннем порядке по основаниям, которые могут предусматриваться в самом договоре аренды, ст.619 ГК РФ дает такую возможность.
Здесь нужно обратить внимание на один аспект: судебная практика сводится к тому, что условие договора аренды о возможности одностороннего отказа арендодателя от договора без указания условий и оснований отказа является действительным.
Родитель Ссылка 0
0
10.02.2012 17:12:45
Да, действительно .. какое развитие получит эта тема??
Ссылка 0
Логин:
Пароль:
Регистрация
Забыли свой пароль?